CONTRATO DE ARRAS: QUÉ ES, TIPOS Y PLAZOS
¿Alguna vez has estado en el proceso de comprar una vivienda y te han hablado de firmar un contrato de arras? Si no estás familiarizado con este término, es importante entenderlo, ya que es un paso clave en muchas transacciones inmobiliarias. En este artículo, te explicamos en qué consiste el contrato de arras, los tipos que existen y los plazos que suelen manejarse en este tipo de contratos.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo entre comprador y vendedor, que actúa como una reserva de la propiedad antes de que se formalice la compra definitiva: es un acuerdo previo a la compraventa de un bien inmueble, generalmente utilizado en la compra de viviendas. A través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal o reserva del inmueble, comprometiéndose a finalizar la compra en un plazo determinado. Este acuerdo protege a ambas partes: el comprador asegura que la propiedad no se venderá a otra persona, mientras que el vendedor garantiza que recibirá una compensación si el comprador decide no seguir adelante con la compra.
¿Qué detalles debe contener un contrato de arras?
Un contrato de arras debe incluir una serie de elementos clave para asegurar que el acuerdo sea claro y vinculante. Entre los puntos más importantes, encontramos:
- Datos personales de ambas partes: tanto el comprador como el vendedor deben estar perfectamente identificados.
- Descripción del inmueble: el contrato debe detallar claramente las características de la propiedad objeto de la transacción.
- Precio acordado: el precio total de la venta debe figurar en el contrato, así como la cantidad que se entrega en concepto de arras.
- Plazos y forma de pago: se debe establecer cuándo se realizará el pago del resto del precio y cómo se realizará la escritura definitiva.
- Condiciones de incumplimiento: qué ocurrirá si una de las partes incumple el acuerdo, incluyendo la devolución del doble de las arras o la pérdida del importe entregado.
¿Cuáles son los tipos de contratos de arras?
Existen varios tipos de contratos de arras, que varían según su funcionamiento y tributación, dependiendo de las condiciones que acuerden las partes. Los más comunes son:
Arras confirmatorias
En este caso, las arras se entregan como un adelanto del precio final. Si alguna de las partes incumple, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con indemnización por daños.
Tributan como parte del precio total de la compraventa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Arras penales
Actúan como una penalización en caso de incumplimiento. Si el comprador no cumple, pierde el dinero entregado. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
Si se incumple, no hay consecuencias fiscales adicionales a las previstas en la normativa general de contratos.
Arras penitenciales
Es el más utilizado y permite a ambas partes desistir del contrato sin más consecuencias que perder o devolver el doble de la señal. Es una opción más flexible para los casos en que las circunstancias cambian.
Se encuentran sujetos al ITP como acto jurídico documentado. No tributan si se desiste antes de la formalización de la venta.
¿Es obligatorio formalizar un contrato de arras?
No es obligatorio firmar un contrato de arras antes de la compraventa de una vivienda, pero es una práctica habitual. Este contrato ofrece seguridad a ambas partes y reduce la incertidumbre que puede surgir en el tiempo que transcurre entre el acuerdo verbal y la formalización ante notario. Si bien es opcional, la mayoría de las transacciones inmobiliarias en España incluyen un contrato de arras para garantizar que el proceso de compraventa se realice de manera fluida y sin sorpresas.
Coste y plazos del contrato de arras
Generalmente, el plazo oscila entre 30 y 60 días, aunque puede variar según las necesidades y acuerdo entre las partes. Si el comprador no cumple con este plazo, el vendedor puede quedarse con las arras entregadas, mientras que si el vendedor no cumple, deberá devolver el doble de lo recibido. En cuanto al coste, puede variar entre el 5 y 15 % del precio de la vivienda.
¿Quién es responsable de redactar el contrato de arras?
Normalmente, la redacción del contrato de arras la realiza la agencia inmobiliaria que media en la transacción, o bien un abogado especializado en derecho inmobiliario. También es posible que ambas partes decidan redactarlo por su cuenta, pero siempre es recomendable que un profesional lo revise para asegurarse de que cumple con todos los requisitos legales.
En resumen, el contrato de arras es una herramienta muy útil y común en las transacciones inmobiliarias. Conocer los tipos de contratos de arras y entender cómo funcionan te permitirá afrontar una compraventa de vivienda con mayor tranquilidad y seguridad.
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