LA NUDA PROPIEDAD: QUÉ ES Y CÓMO FUNCIONA
¿Alguna vez te has preguntado cómo puedes disponer de una propiedad sin perder su valor, pero permitiendo a otra persona disfrutar de su uso? La respuesta a esta interesante pregunta se encuentra en la nuda propiedad, una figura jurídica que permite separar la propiedad de un bien de su uso y disfrute. En este artículo, exploraremos en detalle qué es la nuda propiedad, cómo funciona y cuáles son las diferencias clave con el usufructo. Además, analizaremos los derechos del nudo propietario y en qué situaciones es conveniente considerar la venta de la nuda propiedad.
¿Cómo funciona la nuda propiedad?
La nuda propiedad es un concepto legal que se refiere a la titularidad de un bien, pero sin el derecho a usarlo o disfrutarlo, derechos que son reservados al usufructuario. Es decir, el propietario mantiene el derecho de propiedad sobre el bien, pero no puede usarlo ni recibir los beneficios que genere, ya que estos corresponden al usufructuario durante un periodo determinado o hasta su fallecimiento.
Imaginemos que María, una mujer de 75 años, es propietaria de una vivienda valorada en 300.000 euros. Aunque María es propietaria de la vivienda, está buscando una forma de obtener liquidez para cubrir algunos gastos sin tener que mudarse de su hogar. Después de considerar varias opciones, María decide vender la nuda propiedad de su vivienda, pero conservar el usufructo vitalicio.
María encuentra un comprador, Juan, de 49 años, que está interesado en invertir en bienes raíces a largo plazo. Juan paga a María 258.000 euros por la nuda propiedad de la vivienda, lo que representa un valor reducido ya que él no podrá utilizar la propiedad hasta que el usufructo termine.
Para su cálculo se hace uso de la siguiente fórmula:
Valor del usufructo (%) = 89 - Edad del usufructuario
Valor del usufructo (%)= 89-75 = 14%
Valor de la Nuda Propiedad = (1 - Valor del usufructo) * Precio de la vivienda
Valor de la Nuda propiedad= (1 - 0,14) * 300.000 = 258.000
¿Qué implica esta transacción?
- Para María (la usufructuaria): María recibe 258.000 euros, lo que le proporciona la liquidez que necesita para sus gastos. Al mismo tiempo, conserva el derecho a vivir en la vivienda hasta su fallecimiento. María no tiene que preocuparse por pagar un alquiler ni mudarse, ya que el usufructo le garantiza el uso de la propiedad.
- Para Juan (el nudo propietario): Juan adquiere la nuda propiedad de la vivienda por 258.000 euros. Aunque no puede utilizar la vivienda inmediatamente, sabe que, cuando el usufructo termine (es decir, cuando María fallezca), él será el dueño pleno de la propiedad, con todos los derechos sobre ella. En ese momento, la propiedad podría tener un valor mucho mayor, y Juan podrá venderla, alquilarla, o usarla según lo desee.
Beneficios de la nuda propiedad
- María obtiene la liquidez que necesita sin tener que abandonar su hogar, donde puede seguir disfrutando de su vivienda sin preocuparse por los costes asociados al alquiler o la venta total de la propiedad. Además, en su caso, al tener más de 65 años, no tendrá que abonar impuestos sobre la renta a la autoridad fiscal. Esta operación goza de una exención total en la declaración de la renta.
- Juan adquiere una propiedad a un precio reducido, con la expectativa de obtener su pleno dominio en el futuro, lo que podría representar una excelente inversión a largo plazo.
¿Cuándo se adquiere el uso de la nuda propiedad?
El derecho de uso de la nuda propiedad se adquiere cuando finaliza el usufructo. Esto puede ocurrir por varias razones, como el fallecimiento del usufructuario, la expiración del plazo establecido o la renuncia del usufructuario. En el momento en que el usufructo concluye, el nudo propietario recupera el pleno dominio sobre el bien, lo que incluye tanto la titularidad como el uso y disfrute del mismo.
Es importante destacar que, aunque el nudo propietario no puede usar el bien mientras el usufructo esté vigente, sigue siendo responsable de ciertos aspectos, como el mantenimiento estructural del inmueble, el pago de impuestos asociados a la propiedad (como el IBI), y en algunos casos, el seguro de la vivienda.
¿Cuáles son los derechos que tiene el nudo propietario?
El nudo propietario tiene varios derechos importantes, aunque limitados por la existencia del usufructo. Entre ellos se incluyen:
- Derecho a la transmisión: el nudo propietario puede vender, donar o transmitir la nuda propiedad del bien a otra persona. Sin embargo, el nuevo propietario seguirá estando sujeto al usufructo.
- Derecho a realizar mejoras: si bien el nudo propietario no puede usar el bien, puede realizar mejoras que no afecten el derecho de uso del usufructuario. Estas mejoras pueden aumentar el valor del bien, pero deben respetar el derecho del usufructuario a disfrutar del bien en las condiciones originales.
- Derecho a recuperar el pleno dominio: como se mencionó anteriormente, una vez finaliza el usufructo, el nudo propietario recupera todos los derechos sobre el bien, incluyendo el uso y disfrute del mismo.
- Derecho a supervisar el uso del bien: el nudo propietario puede asegurarse de que el usufructuario no dañe o deteriore gravemente el bien, ya que esto podría afectar su valor futuro.
Obligaciones del nudo propietario:
- Gastos financieros y de mantenimiento: debe cubrir los gastos (los costes notariales, de registro y los impuestos) excepto la plusvalía municipal, que es responsabilidad del vendedor. De la misma forma sufragar el bien y los gastos anexados (gastos de comunidad).
- Respetar el derecho del usufructuario: no puede realizar acciones que perjudiquen al usufructuario ni alterar las características del bien.
- Reparaciones extraordinarias: debe encargarse de las reparaciones urgentes y extraordinarias del bien.
- Tributos e impuestos: es responsable del pago de tributos e impuestos relacionados con el bien, excepto el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que paga el usufructuario.
- Contribuciones sobre el capital: debe asumir las contribuciones durante el usufructo, aunque el usufructuario debe reembolsar los intereses. Si el usufructuario adelanta estos pagos, debe ser compensado al final del usufructo.
Diferencias entre la nuda propiedad y el usufructo
La principal diferencia entre la nuda propiedad y el usufructo radica en la división de derechos sobre un bien. Mientras que el nudo propietario posee la titularidad del bien, el usufructuario tiene el derecho a usarlo y disfrutarlo, pero no es su dueño. Es decir, el usufructo permite al usufructuario vivir en la propiedad o explotarla económicamente, mientras que el nudo propietario no puede hacer uso directo de ella hasta que termine el usufructo.
Otra diferencia importante es que el usufructo es un derecho temporal, que puede estar limitado por el tiempo (un número determinado de años) o por la vida del usufructuario. En contraste, la nuda propiedad es un derecho permanente que solo se convierte en pleno dominio al término del usufructo.
La venta de la nuda propiedad
Vender la nuda propiedad es una opción que puede proporcionar beneficios tanto al vendedor como al comprador. Para el vendedor, generalmente una persona mayor, la venta de la nuda propiedad ofrece una inyección de liquidez inmediata mientras sigue disfrutando del uso de la propiedad hasta su fallecimiento. Para el comprador, representa una inversión a largo plazo, ya que adquiere la propiedad a un precio más bajo con la expectativa de obtener su pleno dominio en el futuro.
Es esencial que ambas partes comprendan plenamente los términos de la transacción y que se asesoren legalmente para garantizar que la venta de la nuda propiedad cumpla con sus expectativas y necesidades.
En conclusión, la nuda propiedad es un concepto jurídico que permite la separación de la propiedad y el uso de un bien, proporcionando una opción financiera flexible para personas mayores e inversores. Comprender cómo funciona la nuda propiedad, los derechos del nudo propietario y las diferencias con el usufructo es fundamental para tomar decisiones informadas sobre la gestión y disposición de los bienes.
Desde EVO Banco, confiamos en que este artículo te haya sido útil. Ahora que comprendes qué es la nuda propiedad y cómo funciona, continúa enriqueciendo tus conocimientos con nuestros contenidos en el blog Al Día con EVO.