¿QUÉ ES LA PLUSVALÍA Y CUÁNDO SE PAGA?

 

El término plusvalía fue acuñado por Karl Marx a finales del s. XIX y hacía referencia al valor no pagado del trabajo del obrero. Un valor extra del que se hacía propietario el dueño de la empresa. Pero, actualmente, la mayoría relacionamos la plusvalía con un impuesto municipal. Un concepto bien distinto y del que os hablaremos en este post. Este impuesto, junto al IRPF, es uno de los más conocidos y tiene competencia municipal. Una tasa que tendremos que abonar en caso de transmisión de una propiedad. Dicha transmisión puede ser por compraventa, herencia, donación o permuta, entre otros supuestos. A continuación, definimos el concepto del impuesto de plusvalía, cuándo ha de pagarse y cómo se calcula.

Qué es el impuesto de plusvalía

Este impuesto municipal también es conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un impuesto, como reza su nombre, que grava el incremento de valor de las propiedades que son transmitidas. Como decíamos en la introducción del post, las transmisiones tienen naturalezas distintas. Dependiendo del tipo de operación, abonará dicha tasa quien transfiere la propiedad o quien la adquiere, como luego explicaremos en detalle.

La tasa consiste en fijar una revalorización estimada de la propiedad. Lo cual se hace en base a su valor catastral y teniendo en cuenta el tiempo transcurrido entre la compra y la venta del inmueble. Por supuesto, también se contempla el incremento del precio del suelo que se haya podido producir. En este sentido, es normal que una zona se revalorice por la creación de nuevos servicios o mejora de estos (transporte, colegios, carreteras, alumbrado, parques…). En definitiva, el impuesto de plusvalía se aplica cuando existe una diferencia positiva entre el precio de compra de una propiedad y el de venta.

¿A quién corresponde pagar este impuesto municipal?

 

Tal y como comentábamos anteriormente, el impuesto de plusvalía lo paga o bien quien transfiere la propiedad, o bien quien la transfiere. Depende del tipo de operación, corresponderá pagar a uno u otro sujeto pasivo. Si se trata de una operación de transmisión gratuita (cesión, herencia, donación) la plusvalía la debe pagar quien adquiere el inmueble. En el caso de compraventa, existiendo plusvalía, es decir, un incremento del precio al que se adquirió, el impuesto ha de abonarlo el vendedor.

Cabe destacar que existen casos muy concretos que están exentos de pago de este impuesto. Por un lado, las transferencias de propiedades de un cónyuge a la sociedad conyugal, en dos supuestos concretos. Uno, cuando la transmisión se realiza como pago de haberes comunes. Otro, cuando se trata de una adjudicación en su favor. Por otra parte, no se paga plusvalía en casos de divorcio o sentencia de nulidad matrimonial.

En resumen y con excepción de estos casos concretos, el pago de la plusvalía queda del siguiente modo:

• Si se vende un inmueble y se da el incremento de precio de mercado, el impuesto lo paga el vendedor.
• Para el resto de casos, el receptor del inmueble es quien debe hacerse cargo de pagar la plusvalía. Si se trata de una donación, paga el donatario; si se hereda el inmueble, los herederos abonan el impuesto.

Cómo se calcula el impuesto de plusvalía

 

Recientemente, octubre del pasado año, el TC declaraba nulo el método que se utilizaba para el cálculo de la base imponible del impuesto de plusvalía. Declarado institucional dicho método, el Gobierno ha adaptado el cálculo a la sentencia, ofreciendo dos métodos de cálculo al contribuyente.

Antes de la sentencia, se tenían en cuenta tres aspectos. Por un lado, el valor del suelo en el momento que se producía la transmisión del inmueble. Algo que podemos consultar en el recibo de otro impuesto, el IBI. Además, los años transcurridos entre adquisición y venta de la propiedad. En base a esto, el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble aplicaba un coeficiente sobre el valor del suelo. Recordemos que la plusvalía es un impuesto municipal y, por tanto, compete a las administraciones locales su aplicación. Por último, cada Ayuntamiento fijaba el tipo de gravamen que, eso sí, no podía superar el 30%.

Después de la sentencia del Tribunal Constitucional, el contribuyente puede ahora elegir entre dos métodos de cálculo de la base imponible de la plusvalía. Pudiendo ejercer el derecho de optar por el cálculo que genere menor cuantía a pagar. Los dos métodos, son:

• Método objetivo. El cálculo se realiza en base al valor catastral del inmueble. Este método es más parecido a la plusvalía objetiva que tenía vigencia antes de la sentencia del TC. En base a la diferencia de años entre adquisición y transmisión, se aplica un coeficiente. Básicamente, consiste en una tabla de valores que Hacienda irá actualizando anualmente

• Plusvalía real. El contribuyente puede optar, sin embargo, por este otro método. Mucho más sencillo, la base imponible para la plusvalía municipal será a diferencia entre el precio de compra y el de venta. Sobre esa cantidad, se aplica el porcentaje representado por el valor catastral (precio del suelo) en el momento de la venta. Explicado con un ejemplo, si mi piso costó 150.000€ y lo vendo por 200.000€, ese incremento de 50.000€ serán los que se graven como base. A esto, hay que aplicar el porcentaje de la parte del suelo. Es decir, si de los 150.000€ que pagué por mi piso, 75.000€ eran por valor del suelo, se aplica un 50% sobre 50.000€ de incremento. El resultado serían 25.000€ a pagar de impuesto de plusvalía

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