¿SE PUEDE TENER LA TITULARIDAD DE UNA VIVIENDA Y NO SU HIPOTECA?

 

Dentro de un contrato hipotecario, la titularidad es una cuestión formal. Esto es, que la persona que aparezca formalmente como titular en la compraventa, escrituras y registro, es la que se considera como propietaria del inmueble. Sin embargo, nos encontramos con distintas figuras hipotecarias (algunas no tan conocidas) y casos menos comunes que difieren respecto al contrato hipotecario habitual. De esta forma, podemos encontrarnos con la firma de una hipoteca por varios titulares, avalistas, usufructuarios y otros roles que pueden generar cierta confusión. Una de las dudas más habituales reside en si es posible ser titular del préstamo hipotecario, pero no de la vivienda. O viceversa, tener la titularidad de una vivienda y no su hipoteca. Sí, es algo que, de hecho, se da con más frecuencia de la que cabría esperar. ¡Continúa leyendo, que te contamos más en detalle!

Titularidad de una vivienda

Empezaremos destacando la relevancia que tiene decidir quién será titular de la propiedad y quién ostentará la titularidad del crédito hipotecario. En principio, la persona que queda obligada al pago será la titular de las escrituras de la vivienda. En caso de cambio de titularidad, deberemos realizar una donación o una compraventa en escritura pública. Algo que, por otro lado, conlleva el pago de impuestos y de ahí la importancia de elegir titular.

En un contrato hipotecario nos encontramos con diversas figuras, además de las habituales. Por eso, quizá conozcamos la figura del avalista; a la mayoría nos han avalado nuestros padres en alguna ocasión para la concesión de un crédito.

Puede que también hayamos escuchado hablar del usufructuario del inmueble, entre otras. Pero también es cierto que, aparte de esto, nos surjan preguntas respecto a la naturaleza de la titularidad de la vivienda y de las escrituras. Además, nos preguntamos si puede figurar más de un titular en el contrato hipotecario. La respuesta es que no, no hay límite en cuanto a los titulares de una hipoteca. Un hecho que resulta favorable para la entidad, ya que lo normal es que cuantos más titulares figuren en un contrato hipotecario, mayores serán las garantías ofrecidas al banco.

Son muchas las dudas referentes a todo lo comentado anteriormente. Por norma general, entendemos que el titular del crédito hipotecario lo será también de hipoteca, escrituras, registro, etc. Sin embargo, existen supuestos en los que el titular del préstamo es distinto al de la propiedad. También, claro, encontramos hipotecas solicitadas por más de una persona, incluso por más de dos.

En este sentido, no existe impedimento legal (ni de otra índole) para establecer quién firma la compraventa y quién suscribe la hipoteca. Por ejemplo, en el caso de una pareja, uno puede figurar como propietario en las escrituras y, por contra, no ser deudor de la hipoteca. Es decir, yo soy titular de las escrituras de la casa y mi pareja, titular del contrato de la hipoteca. Eso sí, quien no sea titular de las escrituras, deberá dar su consentimiento en las mismas. Dicho de otro modo, esta figura firma el crédito aportando el inmueble como garantía. En el lenguaje financiero, esta persona es la que se conocería como hipotecante no deudor.
 

¿Se puede ser titular del préstamo hipotecario, pero no de la vivienda?

Por supuesto, una persona puede aparecer como titular del préstamo hipotecario, pero no de la vivienda. De hecho, está reconocida esa figura como tal y se conoce como titular hipotecario sin propiedad. Aquí, el rol es parecido al del avalista, pero con diferencias importantes. El titular hipotecario sin propiedad sería titular del préstamo hipotecario, mientras que otra persona lo sería de las escrituras del bien inmueble.

Cabe destacar que hablamos de una figura que conlleva determinados riesgos. Es decir, si firmamos como titular del préstamo hipotecario, pero no de la vivienda, en caso de impago estaremos obligados a responder con nuestro patrimonio. Debemos tener presente que no ostentamos ningún derecho sobre la propiedad. Por el contrario, sí estaríamos adquiriendo todas las obligaciones pertinentes.

Dicho esto, teniendo en cuenta que pagaremos hipoteca durante un mínimo de 15 años, pueden surgir imprevistos que trastoquen la rutina del contrato. Por ejemplo, un divorcio. En ese caso, la solución más sencilla es vender la casa a una tercera persona. También podemos optar por la extinción de condominio, donde, contraprestación económica de por medio, un titular compra al otro la vivienda. Para evitar problemas futuros de cara a responder de la deuda ante la entidad financiera, es conveniente también realizar una novación de la vivienda. Un procedimiento mediante el que se cambian las condiciones del crédito hipotecario. Se emplea, sobre todo, para mejoras del tipo de interés, modificar una cláusula concreta y aspectos similares. Pero también se podría utilizar para agregar titulares o, en el caso que nos ocupa, eliminarlos. Lógicamente, ante tanta duda, lo recomendable es acudir a un experto inmobiliario que nos informe y asesore adecuadamente.

En definitiva, sí, puedes ser titular del préstamo hipotecario, aunque no lo seas de las escrituras de la casa o piso. Legalmente, como ya indicáramos con anterioridad, serás representado como titular hipotecario sin propiedad. Por otra parte, al ser personas distintas las que firman uno y otro documento, se da el caso contrario. Es decir, que también podemos ser la persona que aparezca como hipotecante no deudor. Recuerda que esto hace referencia al titular que firma las escrituras del inmueble y, en cambio, no ser quien firma el préstamo hipotecario.

Ya conoces algunos aspectos clave referentes a la titularidad de una vivienda. Si estás atento a nuestros artículos de EVO al día, verás que intentamos aportarte información útil sobre hipotecas, inversiones y economía en general. Así que, ¡no te los pierdas!